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Le bail commercial de courte durée en Région Wallonne

 

L’adoption du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation[1] a laissé presqu’inaperçue l’adoption d’un second décret wallon du même jour relatif, lui, au bail commercial de courte durée.[2]

 

Il aurait pourtant été injuste de ne pas s’intéresser à cette nouvelle forme de bail commercial qui est une première en Région Wallonne.

 

Avec l’adoption de ce décret, le législateur wallon suit le pas de son corollaire flamand qui a prévu un cadre réglementé pour les locations commerciales de courte durée dès juin 2016.[3]

 

Le décret wallon reprend la plupart des principes repris dans le projet présenté en mars 2017[4] par l’ancien ministre de l’Économie Jean-Claude Marcourt, qui était lui-même fortement inspiré du décret flamand de 2016.

 

Les règles adoptées sont essentiellement les suivantes :

 

  • Le bail doit être établi par écrit, pour une durée maximale d’un an ;

 

  • La sous-location et la cession de bail sont, sauf volonté contraire des parties expressément exprimée par écrit, interdites ;

 

  • Le bail se termine de plein droit à l’échéance du terme convenu. Une prolongation/reconduction est possible aux mêmes conditions pour autant qu’elle soit formalisée par écrit et que la durée totale du bail commercial n’excède pas un an. Si à l'expiration de la durée convenue, telle qu'éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d'expiration, de sorte qu'il les occupe pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail sera réputé être un bail de neuf ans et sera soumis aux règles classiques du bail commercial ;

 

  • Le locataire peut à tout moment et sans aucune indemnité mettre anticipativement fin au bail commercial à court terme moyennant un préavis d’un mois notifié par lettre recommandé. Le bailleur ne dispose, quant à lui, pas de la possibilité de mettre anticipativement fin au bail ;

 

  • Les parties peuvent à tout moment, d'un commun accord établi par écrit, mettre fin au bail ;

 

  • Sauf interdiction expresse écrite dans le bail et pour autant que le coût des travaux ne dépasse pas un an de loyer, le locataire peut effectuer toutes les transformations au bien loué afin de l’adapter à son entreprise. Les travaux ne peuvent toutefois pas compromettre la sécurité, la salubrité et l’esthétique du bien loué et le bailleur doit en être informé par envoi recommandé avant leur début. Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour « justes motifs » dans les dix jours de la réception de l’envoi recommandé ;

 

  • En fin de bail, le bailleur peut exiger la suppression des travaux réalisés par le preneur dans le bien loué. Il ne peut toutefois pas s’opposer à la suppression des travaux décidée par le preneur. Si le bailleur décide de conserver les travaux, aucune indemnité n’est due au preneur ;

 

  • Les demandes relatives à un bail commercial de courte durée relèvent de la compétence du juge de paix et ce, nonobstant toute convention contraire antérieure à la naissance du litige. Les clauses d’arbitrage sont par conséquent réputées non écrites. La conciliation préalable est facultative.

 

Notons que le législateur wallon a omis de régler la question de l’indexation du loyer, ce qui pourrait poser problème si le bail devait se transformer en bail commercial classique.

 

Cela étant dit, de manière générale, nous saluons le texte adopté.

 

Précisons que celui-ci est entré en vigueur le 1er mai 2018.

 

Tous les regards sont désormais tournés vers la Région de Bruxelles-Capitale, la seule qui n’a pas encore prévu un cadre réglementaire pour les locations commerciales de courte durée et où l’occupation d’espaces commerciaux vides par des commerces éphémères se fait toujours par le biais de conventions d’occupation précaire.

 

A l’heure où nous écrivons ces lignes, l’adoption d’une ordonnance bruxelloise sur les baux commerciaux de courte durée ne semble cependant plus très éloignée.

 

En effet, le 13 septembre 2018, le Gouvernement bruxellois a approuvé l’avant-projet d’ordonnance permettant aux commerces éphémères d’occuper pour quelques mois des espaces commerciaux vides. 

 

Sur le site web de Didier Gosuin, Ministre bruxellois de l’Économie, on peut lire que l’ordonnance bruxelloise est censée entrée en vigueur au premier trimestre 2019 [5]
 

 

Espérons que ce ne sont pas que des promesses électorales !

 

NIKOLAY MARINOV, AVOCAT
 

 

[1] Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, M.B. du 28 mars 2018.

[2] Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil, M.B. du 28 mars 2018.

[3] Décret flamand du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat, M.B. du 26 juillet 2016.

[4] Si le changement de majorité a ralenti dans un premier temps le traitement de ce projet au début de l’année 2017, le nouveau gouvernement n’a pas souhaité l’enterrer et les travaux ont pu reprendre pour aboutir à l’adoption du décret commenté.

 

[5] https://www.didiergosuin.brussels/fr/news/economie/un-bail-commercial-de-courte-duree-pour-les-pop-stores-en-region-bruxelloise