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Le certificat énergétique : nouvelle obligation du bailleur

A partir du 1er novembre 2011, avant de donner un bien en location, le bailleur devra faire expertiser son bien afin d’obtenir un certificat énergétique à annexer au bail.

Cette obligation concerne tous les logements et les bureaux de plus de 500 m².

Sous l’influence de la directive 2002/91/CE relative à la performance énergétique des bâtiments, les trois Régions, compétentes en matière d’environnement, ont adopté des normes relatives à l’obligation d’obtenir un certificat énergétique (certificat PEB) avant la vente d’un bien et avant sa mise en location.

A Bruxelles, il s’agit de l’ordonnance du 7 juin 2007 (M.B. 11 juillet 2007) et de son arrêté subséquent du 17 février 2011.

Ce certificat PEB doit être délivré par un Certificateur Résidentiel agréé dont la liste est disponible sur le site de Bruxelles-Environnement. Ces certificateurs sont donc des agents privés qui bénéficient d’une agréation publique, laquelle peut être suspendue ou retirée en cas de manquement.

Ce certificat doit permettre au candidat locataire de se faire une idée du coût de la consommation énergétique d’un bien dont il envisage la location et, ainsi, de mettre les offres en concurrence. Ce certificat n’a donc pas pour effet d’obliger le bailleur à procéder à des transformations en vue d’améliorer les économies d’énergie. Il ne s’agit pas d’un certificat de conformité.

À l’instar de ce qui existe déjà pour l’électroménager, chaque bien sera classé énergétiquement sur une échelle de A à G déterminant le niveau de performance énergétique du bâtiment. L’émission CO2 sera aussi mentionnée.

A défaut de respecter ces nouvelles dispositions, l’ordonnance bruxelloise prévoit deux types de sanctions :

  1. des amendes administratives, avec un recours ouvert auprès du Collège de l’Environnement. La hauteur de ces amendes est fonction de la différence entre la réalité de la consommation et la déclaration erronée.
     

  2. des sanctions pénales, tant pour le conseiller PEB défaillant que pour l’architecte ou le simple citoyen qui aurait omis de procéder à cette formalité. Les contrevenants sont passibles d’un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et/ou d’une amende de 25 € à 25.000 €.
     

Ces dispositions pénales amènent à penser que cette réglementation relève de l’ordre public, au même titre que les dispositions du Code du logement (ordonnance du 17 juillet 2003 et ses arrêtés d’exécution). Précisons que la jurisprudence a déjà considéré qu’en cas de non-respect de ces dernières, le bail pouvait être annulé par le Juge de paix pour contrariété à l’ordre public (voir fiche par ailleurs). On n’ose imaginer que la jurisprudence soit aussi sévère avec cette nouvelle obligation dans le chef du bailleur.

D’un point de vue civil, le défaut d’un tel certificat pourrait aussi être utilisé par un locataire qui contesterait les charges de l’immeuble qu’il occupe, par exemple.

Le coût d’un tel certificat n’est pas fixé par les autorités. Tout dépend donc du certificateur choisi. Disons toutefois qu’il faut compter 250 € pour un appartement et 450 € pour une maison.

Une fois délivré, ce certificat est valable 10 années. Bien entendu, le bailleur qui aura procédé dans l’entretemps à des travaux ayant pour effet d’améliorer les économies d’énergie sera bien avisé de faire procéder à une nouvelle expertise des lieux pour en refléter une meilleure image.

Ce certificat doit être annexé au bail, tout comme l’état des lieux d’entrée ou encore la copie des dispositions légales en matière d’habitabilité.

A toutes fins utiles, on conseille au bailleur d’inscrire noir sur blanc sur le bail qu’une copie de ce certificat a été remis au locataire, lequel en a pris pleine et entière connaissance.

Vincent Defraiteur

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