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Régionalisation de la matière des baux commerciaux, de logement et à ferme

La sixième réforme de l’Etat a consacré des nouveaux transferts de compétences du législateur fédéral aux législateurs communautaires et régionaux.

Le droit des baux n’a pas été épargné par cette tendance. En effet, par la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la sixième réforme de l’Etat, le législateur a régionalisé la compétence législative en matière de baux commerciaux, de logement et à ferme.

Comme nous le verrons ci-après, même si cette régionalisation rendra nécessairement plus délicate la tâche des opérateurs du secteur et des praticiens, elle pourrait avoir le mérite de mettre de l’ordre et de la cohérence dans une matière dont certains pans relèvent déjà de la compétence des Régions.

 

Etendue de la régionalisation

 

Concrètement, depuis le 1er juillet 2014, les trois Régions sont compétentes pour légiférer et amender la législation relative aux trois formes de location spécifiques précitées. Les dispositions fédérales actuelles régissant ces matières resteront toutefois d’application aussi longtemps que les Régions n’auront pas adopté de nouvelles règles. 

Il est important de préciser que la notion de « bail de logement » visée par la régionalisation est considérablement plus large que celle de « bail de résidence principale » utilisée jusqu’à présent. En effet, le critère retenu étant la destination en tant que logement du bien, relèvent désormais de la compétence des Régions non seulement les conventions de bail de résidence principale mais également les conventions de bail portant sur des logements temporaires tels que les chambres d’étudiants, les résidences secondaires et les logements de vacances. Sont aussi visées les conventions de location de biens mobiliers destinés au logement, tels que les caravanes et les bateaux-logements.

La compétence de contrôler et de fixer les prix des biens destinés au logement a également été accordée aux Régions. Cela implique qu’à présent, les Régions disposent de la compétence d’imposer des prix de location objectifs et contraignants. 

Le droit commun du bail, c’est-à-dire celui qui régit les locations autres que celles de logements, de commerces et de fermes, est quant à lui demeuré une compétence fédérale. 

Enfin, signalons que le transfert des compétences n’a porté que sur les règles de la location, le droit des contrats restant une affaire fédérale. Un grand nombre d’éléments importants lors de la conclusion d’une convention de bail reste ainsi soumis au droit fédéral des contrats.

 

A titre d’exemple, on peut citer la preuve de la convention, les éventuelles clauses pénales, la prescription et la dissolution de la convention.

 

Conséquences 

 

Même si les législateurs régionaux n’ont pas encore mis en œuvre leurs nouvelles compétences en matière de location, dans sa déclaration du 22 septembre 2014, le Gouvernement flamand a annoncé en des termes clairs ses intentions :

« Nous réformerons la législation sur les locations, pour inciter davantage de propriétaires à mettre leurs logements sur le marché à des tarifs abordables et sociaux » (voy. Déclaration du Gouvernement flamand relative à la situation générale de la société et aux orientations du budget 2015, p. 7).

De même, dans sa déclaration de politique régionale 2014-2019 du 23 juillet 2014, le Gouvernement wallon a dit vouloir améliorer le fonctionnement du logement locatif privé :

« Le transfert de la loi sur les baux donne à la Wallonie la possibilité de réorganiser le fonctionnement du marché locatif tant au profit des locataires que des propriétaires » (voy. Déclaration de politique régionale 2014-2019 : Oser, innover, rassembler, p. 59).

Le Gouvernement wallon entend notamment évaluer le bail locatif et le réformer le cas échéant, en vue de clarifier les droits et les devoirs de chacune des parties.

Pour ce qui concerne Bruxelles, dans sa déclaration de politique régionale du 20 juillet 2014, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a annoncé qu’il mettra en place une « allocation loyer encadré » qui devra permettre aux plus défavorisés d’alléger la part de leurs revenus consacrée au loyer (voy. Déclaration de politique générale du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, p. 20).

Si les Régions devaient effectivement faire usage de leurs nouvelles compétences, le risque est grand que des divergences importantes voient le jour et que le droit applicable à un contrat de bail ne soit plus le même selon que l’on se situe dans une Région ou dans une autre.

Dans un tel cas de figure, les opérateurs du secteur et les praticiens devront être attentifs aux changements apportés à la législation actuelle, et ce d’autant plus s’ils sont actifs dans plus d’une Région.

La mise en œuvre de leurs nouvelles compétences par les Régions pourrait néanmoins également avoir pour conséquence de mettre de l’ordre dans ces matières qui sont pour certaines déjà partiellement régionalisées (on pense notamment aux différents Codes du logement régionaux qui fixent les exigences élémentaires de sécurité, salubrité et d’habitabilité en matière de bail de résidence principale).  

La régionalisation des baux commerciaux, de logement et à ferme pourrait ainsi aboutir à une codification dans chaque Région de l’ensemble des règles applicables à ces trois formes de location, ce qui apportera de la clarté dans une matière qui prête parfois à confusion.

Nikolay Marinov